Nájemní smlouva na byt.

 

Čím se řídí, co musí obsahovat, tipy z praxe a otázky na které by měl každý pronajímatel znát odpověď.


Čím se nájemní smlouva řídí?


Uzavírání nájemních smluv k bytům se řídí občanským zákoníkem (OZ), konkrétně zákonem č. 40/1964Sb. Ustanovení týkající se nájmu bytu začínají § 685.

Informace uvedené v občanském zákoníku jsou pro každého majitele bytu absolutním základem, který by měl vědět, aby se dokázal alespoň zhruba orientovat v problematice pronájmů bytů.

Čím se řídí nájemní smlouva na byt?

Co se velmi zhruba v OZ o nájmu bytu dozvíte?


  •  Nájem bytu (nájemník) je zákonem chráněn. To znamená, že pozice majitele bytu v tomto vztahu je zákonem znevýhodněna.
  •  Výpovědní lhůta je minimálně 3 měsíce (toto ustanovení je kogentní, což znamená, že se pronajímatelé na kratší délce této lhůty nemůžou s nájemníkem dohodnout).
  •  I v případě, kdy nájemce s pronajímatelem dobrovolně uzavře smlouvu, kde bude uvedena lhůta kratší, je takové ustanovení absolutně neplatné a tím pádem nevymahatelné.
  •  Nájemce může dát výpověď kdykoliv i bez uvedení důvodu.
  •  Pronajímatel může dát výpověď jen ze zákonem daných a dlužno říci, že poměrně striktních důvodů.
  •  Kauce kterou může pronajímatel po nájemníkovi požadovat, může být maximálně ve výši 3 měsíčních nájmů včetně poplatků, které souvisejí s užíváním bytu.
  •  Pokud není dohodnuto jinak, musí být kauce nájemníkovi navrácena maximálně do jednoho měsíce od okamžiku, kdy nemovitost byla předána zpět.

Co musí nájemní smlouva obsahovat, aby byla platná?


Nájemní smlouva musí:

  •  být písemná a
  •  identifikovat pronajímatele, nájemce a samozřejmě samotný byt a
  •  musí v ní být uvedeno příslušenství bytu, rozsah užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výše.

Základní rady z praxe, které ulehčí pronajímatelům život.


Identifikace nájemce a pronajímatele.


Dostačujícím minimem je uvést jméno, příjmení, datum narození a adresu trvalého bydliště. Používat rodná čísla není vhodné , neboť ke sběru těchto citlivých informací je třeba mít povolení. (Zákon o ochraně osobních údajů.).

Důležité je dohlédnout na to, aby nájemce do smlouvy uvedl svou doručovací adresu (většinou adresu pronajímané nemovitosti) a také svá kontaktní telefonní čísla a emailové adresy.
Tím totiž nezpochybnitelně potvrdí svou „sféru vlivu", jejíž přesné stanovení je důležité pro okamžiky potřeby doručování dokumentů, jako je výpověď z nájmu, nebo výzva k doplnění kauce.

! Pozor na případy, kdy je nájemce právnická osoba! V takovém případě již nevzniká „chráněný" nájem bytu, ale pouze „obyčejný" pronájem. Soudy opakovaně potvrdili, že nárok na chráněné bydlení mají jen „skutečné" osoby a ne uměle utvořené osoby právnické !


Nehledě na fakt, že tak obě strany budou mít základní důležité informace šikovně po ruce, když bude potřeba řešit běžné provozní věci.

Rovněž je dobré do hlavičky smlouvy uvést číslo bankovního účtu pro zasílání nájemného, případně číslo účtu pro zasílání úhrad za energie a domovní služby, nejsou - li totožné.
Tím se obě strany vyhnou nedorozuměním vzniklým z placení nájmu na jiný účet atd. Zároveň je tím osoba, která smlouvu tvoří, ušetřena zbytečnému vypisování již jednou uvedených informací.

Pronajímatelem je osoba uvedená v katastru nemovitostí jako její majitel nebo zmocněnec majitele. Pronajímatelem může být i fyzická osoba. Pokud je nemovitost vlastněna podílově (například manžely), měla by smlouva být podepsána oběma majiteli nebo majitelem s většinovým podílem (nad 50%)


Množství nájemců. Pro pronajímatele je výhodné neuzavírat smlouvu s více osobami než s jednou. Totiž v případě, kdy je s nájemcem třeba řešit zásadní věci jako je výpověď z nájmu, není pak nutné doručovat písemnosti více osobám.
Každý kdo takovou situaci na vlastní kůži zažil, potvrdí, že vypovědět nájem i jen jednomu nájemníkovi je těžké.
Proč si tedy ještě život zbytečně ztěžovat!?


Identifikace bytu.


Pokud je byt uveden v katastru nemovitostí (KN) jako označená jednotka, za dostatečnou identifikaci je považováno uvedení jejího čísla (např. 1/1324 /byt č. 1 v budově č.p. 1324/) a budovy, čísla popisného a katastrální území kde se nachází. (dům č.p. 1324, katastrální území Vinohrady, obec Praha).
Orientační číslo, jak již název napovídá, je pouze orientačním údajem. Na druhou stranu - uvedená adresa nic

nepokazí.


Otisk prstu.Pokud byt není označen jako jednotka (což se stává v domech, kde po jeho restituci nebylo provedeno prohlášení vlastníka, „neboli rozškatulkování domu na jednotky") je třeba jednotku přesně popsat. (Šumavská 5, 120 00, Praha2)


Tedy kde se v domě nachází, v jakém patře a pro upřesnění identifikace přidat plánek bytu v budově.
Když jednotka není přesně specifikována, smlouva je neplatná, a ustanovení v ní jsou nevymahatelná.

Další nezbytností pro zachování platnosti smlouvy je uvedení příslušenství bytu. Příslušenstvím bytu jsou míněny prostory, které si pronajímá nájemce společně s bytem (parkovací místo, sklep, garáž).


Doba nájmu.


OZ říká: „není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou".
Což je přesně to, co pronajímatel nesmí nikdy dopustit!
Nikdo, kdo pronájmům bytů alespoň trochu rozumí, neuzavře smlouvu na více než jeden rok, natož na dobu neurčitou! Proč? Někteří majitelé bytů si myslí, že si dlouhou nájemní dobou zajistí dlouhodobého nájemníka. Nic není vzdálenější pravdě!

Jak již bylo uvedeno - nájemník může dát výpověď kdykoliv bez udání důvodu, pronajímatel jen z důvodů uvedených v zákoně. A ty jsou velmi striktní, jelikož potřeba bydlení je zákonem brána jako základní lidská potřeba a proto je jím také chráněna.
Jestliže si pronajímatelé myslí, že s problematickým nájemníkem, který nejenže včas neplatí, ale i opakovaně ruší sousedy a o byt se nestará, mohou nájem beze všeho a okamžitě ukončit, jsou na omylu.


Pro ilustraci. Jedním z důvodů, kdy bez přivolení soudu může být dána nájemci výpověď, je až okamžik, kdy nájemce dluží tři celé nájmy. A teprve když se nájemník proti ní neodvolá, začíná mu běžet tří měsíční výpovědní lhůta. A ani když tato skončí, nemá pronajímatel jistotu, že se nájemník odstěhuje!
Daná doba pronájmu nájemní vztah jasně ohraničuje a v případě problematického nájemníka je ideální pomůckou, jak se ho elegantně zbavit a tím se vyhnout nutnosti projít „výpovědním kolečkem" .

A když je nájemník bezproblémový, není přeci nic jednoduššího, než smlouvu prodloužit!


Nájemné, zálohy na domovní služby a platby za energie.


Aby nájemní smlouva byla platná je do ní potřeba uvést přesnou cenu pronájmu (je zvykem platbu do fondu oprav zahrnout do výše nájmu ) a způsob, jakým budou placeny a účtovány zálohy za domovní služby (vodné, stočné, svoz odpadu, výtah, atd.) a za energie (plyn, elektřina).

Rozumné je co nejpřesněji odhadnou výši záloh na domovní služby a energie pro konkrétní nájemníky a také je přesně rozepsat (elektřina 900,-, plyn 1 200,- , výtah 120,-).Tento krok pomůže eliminovat možná nedorozumění při komunikaci s nájemníkem, případně jeho zbytečnou ztrátu.
Proč?
Představte si, že pronajímáte byt jedné osobě, která ho kvůli pracovnímu zaneprázdnění příliš neužívá. Poté byt pronajmete páru s malým dítětem. Minulý nájemník hradil zálohy řekněme ve výši 1 500,- Kč celkem. U rodiny s dítětem to může být klidně dvojnásobek! (spotřeba vody a elektřiny při praní a koupání je extrémní).
Ve zmatku zařizování všeho kolem nájmu na tento fakt zapomenete a nastavíte zálohy stejně, jak jste byli zvyklí.
A ejhle, po roce nájmu zjistíte, že Vám nájemník dluží 18 000,- Kč na nedoplatcích!
Co nastane?
S největší pravděpodobností zakusíte na vlastní kůži, že vymoci z někoho dluh je mnohem těžší než vracet přeplatek a nebude pro Vás zrovna snadné přesvědčit nájemce, že jste nízké zálohy na služby nenastavili nízko schválně.
On totiž počítal s nájmem řekněme 10 000,- + zálohy na energie a domovní služby 1 500,- = 11 500,- a po roce nájmu zjistí, že ho bydlení vlastně stojí o 10% více.
Dá se předpokládat, že se mu to minimálně nebude líbit.


Převod měřidel energií - ano nebo ne?


Pro pronajímatele je nejvýhodnější převést všechny možné měřiče energií (elektřina, plyn) na nájemce. To pro případ, kdy má nájemník problémy s úhradami za nájemné. V takovém případě nemusí majitel bytu k dlužnému nájemnému ještě vymáhat nedoplatek za energie, jelikož v okamžiku převedení měřidel vzniká smluvní vztah mezi nájemníkem a dodavatelem energií, který si pak případné pohledávky vymáhá sám.

Tímto krokem se pronajímatel také vyhne nutnosti energie přeúčtovávat, čímž si šetří čas a zároveň eliminuje možná nedorozuměním při jejich přeúčtovávání.

Zásadní problém nenastává, ani když dojde k odpojení neplatícího nájemníka od sítě. Pokud do jednoho měsíce od takové události pronajímatel zažádá dodavatele o převod měřičů zpět na své jméno (stačí čestné prohlášení o vlastnictví nemovitosti), toto mu bude bez sankcí umožněno. Po uplynutí této lhůty dochází zpravidla k odebrání elektroměru, který je poté nutné znovu nainstalovat. Instalace je od dodavatele zdarma, 2 500,- Kč stojí revize místa včetně přípravy pro opětovné připojení. Ta je prováděna subdodavatelsky.
V extrémním případě pronajímateli nějaký náklad vznikl, ale v porovnání s možnými dluhy nájemce za platby energií se jedná o částky zanedbatelné.
K tomu, aby měl pronajímatel jistotu, že měřidla budou na nájemce opravdu převedena, stačí zaslat vyplněné a nájemcem podepsané převáděcí formuláře příslušným dodavatelům. Ti automaticky zruší smlouvu se stávajícím odběratelem a novou zašlou přímo nájemci.

Vezměte prosím na vědomí, že výše uvedené informace jsou jen špičkou ledovce problematiky nájemního bydlení. Pokud neradi věci příliš řešíte, společně s jakýmkoliv vzorem nájemní smlouvy staženým z internetu Vám pro začátek budou stačit.

Pokud neradi riskujete a chcete mít pronájem opravdu ve svých rukou a tak i jistotu, že jste udělali pro hladký průběh pronájmu maximum, měli byste znát dopředu odpovědi na následující otázky a umět si s těmito konkrétními problémy vědět rady:

 

  • Otazník.Jakým způsobem je třeba postupovat při doručování písemností nájemci (výpověď, výzva k doplnění kauce), aby nebylo možné zpochybnit jejich doručení?
  • Jakým způsobem může pronajímatel regulovat počet osob, které byt užívají?
  • Koho může nájemník do bytu přijmout bez pronajímatelova svolení?
  • Jaká jsou práva pronajímatele, když mu nájemník neoznámí, že do bytu přijal další osobu?
  • Proč musí nájemce pronajímateli oznámit, že vstoupil do manželství?
  • Jak ošetřit automatické prodlužování nájmu v případě, kdy nájemník je bezproblémový?
  • Jak ošetřit automatické prodloužení nájmu v případě kdy nájemník chce mít právo na její prodlužování?
  • Kdy je třeba použít inflační doložku a jak ji specifikovat aby pronajímatel zbytečně nepřicházel o nájemníky? A jak je možné ji použít při vyjednávání s nájemníkem?
  • Jak smluvit termín úhrady nájemného, aby měl pronajímatel čas adekvátně zareagovat při problémech s úhradami nájemného?
  • Na co dát pozor na začátku nájemního vztahu?
  • Kdy je možná dát nájemníkovi výpověď?
  • Co musí výpověď obsahovat, aby byla platná?
  • Od kdy je počítána výpovědní lhůta?
  • Čím je třeba podmínit nájemcovo právo byt užívat, aby se pronajímatel zbytečně nedostal do potíží?
  • Co dělat, když nájemce smlouvu podepíše, ale do bytu se nenastěhuje?
  • Jak dostat zaplaceno za dobu, kdy pronajímatel čekal na nájemce s neobsazeným bytem?
  • Jak pozitivně motivovat nájemníka, který za slevu na nájemném přislíbí určitou dobu nájmu, aby ji také skutečně od bydlel?
  • Jak motivovat nájemce, aby při zpětném předání bytu převedl měřiče zpět na pronajímatele?
  • Jaká je zákonná výše poplatku z prodlení a je její výše dostačující?
  • Může pronajímatel smlouvu vypovědět, když nájemce přes zákaz v bytě kouří, nebo chová domácí zvíře?
  • Proč pronajímatel nemůže zakázat nájemci nahlášení adresy trvalého bydliště na adrese pronájmu?
  • Proč pronajímatel nemůže zakázat nájemci nahlášení adresy místa podnikání na adrese pronájmu?
  • Co je třeba pro odhlášení nájemcova trvalého bydliště z předmětu nájmu?
  • Jak ochránit majetek pronajímatele před zabavením exekutorem, v případě, kdy je na nájemce uvalena exekuce? A jak postupovat, když ho exekutor přesto zabaví?
  • Jaké pojištění je vhodné pro pronajímatele a jaké pro nájemce?
  • Jaké jsou výhody a nevýhody rozhodčího soudu a kdy rozhodčí doložku použít?
  • Proč je vhodné případné nájemníkovy dluhy důsledně vymáhat?
  • A jak se to dělá?

Následně tyto informace nechat svým právníkem zakomponovat do nájemní smlouvy, která Vás společně s předávacím protokolem skutečně ochrání.
V takovém případě také nezapomeňte, že opravdu dobrá nájemní smlouva musí být vyvážená. Nevhodně vedená jednání a necitlivě sestavená smlouva často a zbytečně odradí jinak ideálního a pracně nalezeného nájemníka!

 


 

Další variantou je se tomuto zdlouhavému procesu elegantně vyhnout a přesně takovou, okamžitě k použití připravený vzor nájemní smlouvy, včetně detailního průvodce při jejím uzavírání a promyšleného předávacího protokolu si za zlomek její pořizovací ceny koupit zde. Nebo si vybrat svého makléře, který Vám smlouvu nejen připraví, ale i zajistí kompletní pronájem bytu od A-Z.



 


REAL FRIEND

Realitní kancelář Praha. Kompletní služby včetně advokátní úschovy, odhadu ceny nemovitostí. Bezpečné nájemní smlouvy, cizojazyčná klientela, tipy pro majitele.

Zpět na úvod | Nastavit jako domovskou stránku | Kontakty | Mapa stránek