Prvorepublikový dům se zahradou v Zadní Třebani. Soukromí, klid.

Cena 8 700 000,- Kč

Zadní Třebaň, ul. Bezejmenná 125

CO PRODÁVÁME?

• Celková výměra pozemků: 848 m²
• Zastavěná plocha a nádvoří: 64 m² (součástí je dům Bezejmenná 125)
• Zahrada: 784 m²

Dům

• Cihlový dům – kolaudace 1930, v roce 1983 překolaudován na rekreační objekt (v KN vedeno stále jako rodinný dům)
• Dispozice: 1. NP + 2. NP, nyní 3+1 + terasa
• možnost úpravy na 4+kk (přesun kuchyňské linky do obývacího pokoje)
• případně vybudování dalšího pokoje na místě terasy
• Sklep: dvě místnosti – vhodné jako ateliér, dílna nebo technické zázemí (kotel, akumulační nádrž)
• Přístavek na pozemku: využívaný jako pergola a sklad zahradního náčiní

K překolaudaci nemovitosti, která byla postavena, zkolaudována a užívána více než padesát let jako rodinný dům, došlo v roce 1983 na popud jejího majitele. Tehdejší doba totiž nebyla příliš nakloněna soukromému vlastnictví více nemovitostí. Jak je vidět z výpisu listu vlastnictví z KN, dům je tam stále veden jako rodinný. Dokumentace k překolaudaci je případně k nahlédnutí u mne, nebo ve stavební složce nemovitosti na místním obecním úřadu.

Dům v roce 2024 prošel částečnou rekonstrukcí v přibližné ceně 1,4 mil. Kč která zahrnovala:

• nová plastová okna a vchodové dveře
• nově vybudovaná koupelna v 1. NP a toaleta s umyvadlem ve 2. NP
• nová kuchyňská linka se spotřebiči (sporák, myčka)
• nové rozvody vody, odpadů a část elektroinstalace
• renovace podlah (broušení, lakování)
• zateplené podhledy ve 2. NP
• nové malby, nátěry a opravy fasády včetně hydroizolace terasy
• na tomto odkazu najdete ke stažení částečný rozpis provedených prací

Velikost místností

Každý, kdo se zajímá o koupi nemovitosti, chce vědět, zda původní plány odpovídají skutečnosti. Proto jsem dům přeměřil. Zastavěná plocha samotného domu sedí přesně, zatímco plocha verandy, kde je umístěna koupelna, je ve skutečnosti menší asi o 20 cm. Velikosti vnitřních místností v zásadě odpovídají. Z toho lze usuzovat, že tloušťka zdí a příček odpovídá původním plánům.

• Součty:
• Obytná plocha (1. NP + 2. NP, bez sklepa a terasy): 42,64 + 39,13 = 81,77 m²
• Celková plocha včetně sklepa a terasy: 42,64 + 39,13 + 33,09 + 9,25 = 124,11 m²

Přístavek

V okamžiku stavby domu byl vybudován i přístavek, který původně sloužil jako prádelna, suchá toaleta a dřevník. Nyní je používán jako pergola a sklad zahradního náčiní.

V průběhu kontroly právních náležitostí jsme narazili na fakt, že tato malá stavba není v KN zakreslena. Proto jsme povolali geodeta, který přístavek zaměřil a připraví geometrický plán, na jehož základě jej bude možné do katastrální mapy zanést. Geodet také zjistil, že umístění domu odpovídá skutečnosti. Zároveň obešel hranice pozemku a v místě, kde není plot (u hranice potůčku), pro vyloučení pochybností umístil několik hraničních kolíků (email geodet viz. níže)

• Mnou naměřené rozměry přístavku jsou:
• Pergola: 8,45 m²
• Sklad (prádelna): 6,82 m²
• Suchá toaleta: 0,79 m²
• Vnitřní plocha celkem: 16,06 m²

Technický stav domu

Aby nebyl prostor pro domněnky, nechali jsme zpracovat posudek technického stavu autorizovanou osobou. Celý dokument je k dispozici ke stažení zde.

Z posudku vyplývají zejména tyto body:

• Vlhké stěny ve sklepě – při stavbě nebyly k dispozici dnešní technologie hydroizolace, proto jsou sklepní stěny místy vlhké.
  Řešení: odstranění zeminy okolo základů, vložení nopové fólie a zásyp pěnosklem by množství vlhkosti výrazně snížil.
• Plíseň v podkroví – po téměř století užívání se objevila na několika místech ve velkém pokoji v podkroví. Důvodem je nižší cirkulace vzduchu zapříčiněná výměnou oken, umístěním nábytku u obvodových zdí a slabší izolací stěn.
  Řešení: odstranění stávající malby, protiplísňový nátěr, lepší větrání, dostatečné vytápění a neumísťování nábytku v rizikových místech; případně dodatečná izolace stěn.
• Odvodnění kolem domu – dešťová voda z části střechy nyní stéká k objektu.
  Řešení: vhodné je napojení svodů na okap přístavku a odvedení vody do bývalé žumpy, která může sloužit jako vsakovací prostor.

Náklady na užívání domu

Nemovitost byla více než rok pronajímána k trvalému bydlení dvěma osobami. Díky tomu máme k dispozici konkrétní čísla spotřeby energií, která nám společně s energetickým štítkem dávají jasné mantinely, kde se náklady pohybují.

Za období od 8. 7. 2024 (datum předání k užívání) do 28. 8. 2025 (konec nájmu), tedy cca 13,5 měsíce, náklady vycházely takto:

💡 Shrnutí ročních nákladů:

Položka	Roční náklad	Měsíční (13,5 měs.)	Měsíční (12 měs.)
Elektřina	26 851 Kč	1 989 Kč	2 238 Kč
Plyn	16 414 Kč	1 215 Kč	1 368 Kč
Voda	10 122 Kč	749 Kč	843 Kč
Dřevo	15 000 Kč	1 111 Kč	1 250 Kč
Celkem	68 387 Kč	5 064 Kč	5 699 Kč

Z technických údajů uvedených v PENB vyplývá, že odhadovaná roční spotřeba na vytápění domu činí cca 44,7 MWh plynu. Skutečná spotřeba byla ale jen cca 10,4 MWh, což naznačuje, že nájemníci udržovali nižší teplotu než je běžné, případně nevytápěli všechny části domu.

Alternativní scénář – vytápění pouze plynem
Pokud by nový majitel topil výhradně plynem, spotřeba podle PENB by mohla být zhruba trojnásobná oproti stávající, tedy cca 45 MWh.
Při ceně 1 573 Kč/MWh by to znamenalo:

• Roční náklad na plyn: cca 70 341 Kč
• Celkové roční náklady na energie (bez dřeva): 70 341 (plyn) + 26 851 (elektřina) + 10 122 (voda) = 107 314 Kč
• Měsíční průměr (12 měs.): cca 8 943 Kč

Alternativní scénář – kombinace plyn + dřevo
Pokud by se část vytápění pokrývala dřevem (cca 15 000 Kč/rok), může být náklad na vytápění o něco nižší. Celkový měsíční náklad za energie by pak vycházel na cca 7 500 Kč, podle konkrétního způsobu užívání.

---

✅ Rychlý přehled nákladů

• Současná realita (nájemníci): 5 000–5 700 Kč/měs.
• Pohodlné vytápění plynem: cca 9 000 Kč/měs.
• Kombinace plyn + dřevo: cca 7 500 Kč/měs.

Energetický štítek budovy (PENB) je k dispozici ke stažení [zde]

---

Lokalita a občanská vybavenost

Nemovitost se nachází v malebné obci Zadní Třebaň (okres Beroun), v údolí řeky Berounky, na pravém břehu. Obec má kolem 950 trvale hlášených obyvatel a je oblíbená pro svou kombinaci klidné vesnické atmosféry a dobré dostupnosti.

Doprava a spojení:
Velkou výhodou je zastávka Zadní Třebaň na trati spojující Beroun s Prahou. Příměstským vlakem jste na metru Smíchovské nádraží za cca 30 minut – přímý spoj, 2× za hodinu. Alternativou je odjezd ze stanice Řevnice (3 km), odkud jezdí vlaky směrem do Prahy častěji, až 4× za hodinu.

Směrem na Beroun je nyní (kvůli rekonstrukci trati) vlakové spojení 1× za hodinu, cesta trvá asi 15 minut. Zajímavou variantou pro volný čas je využití místní „trampské lokálky“ směrem na Lochovice, kterou lze dobře kombinovat s cyklovýlety.

Budoucí vývoj:
Správa železnic připravuje rekonstrukci trati odbočka Berounka – Karlštejn, jejíž součástí bude i modernizace zastávky Zadní Třebaň. Ta má dostat nová bezbariérová nástupiště a zlepší se i přístup k vlakům. To znamená, že do budoucna bude doprava ještě pohodlnější a atraktivnější.

Shrnutí dopravy:

• Přímý vlak do Prahy (Smíchov) 2× za hodinu, cesta 30 minut
• Ze Řevnic vlaky 4× za hodinu
• Do Berouna 15 minut, aktuálně 1× za hodinu (rekonstrukce trati)
• Lokálka na Lochovice – ideální pro výlety
• Plánovaná modernizace zastávky Zadní Třebaň: bezbariérová nástupiště a lepší přístup

🏘 Občanská vybavenost Zadní Třebaně

Vzdělávání / školství / péče o děti

• Základní škola + Mateřská škola Zadní Třebaň – kapacita ZŠ cca 70 žáků, MŠ cca 28 dětí.
• Školní družina a školní jídelna pro žáky ZŠ i děti MŠ.

Obchody / služby / provozovny

• COOP – obecní prodejna potravin, zboží denní potřeby, platba kartou, stravenky.
• Cykloservis Tomáš Kramata – servis kol, prodej cyklistických doplňků.
• Salon Academie – kosmetické služby, manikúra apod.

Pohostinství / restaurace

• Obecní restaurace – domácí kuchyně, letní zahrádka.
• Hostinec u Mašinky (“nádražka”) – přímo u nádraží.
• Country hospoda „Na Ostrově“.

Veřejná správa a služby

• Obecní úřad Zadní Třebaň — Na Návsi 6
• Pošta Zadní Třebaň
• Zásilkovna v obci

To jsou tedy ty hlavní informace, které jsem vám chtěl o domě a jeho okolí předat. Pokud vás nemovitost zaujala, zvu vás na osobní prohlídku – dům i zahrada mají totiž své osobité kouzlo, které ani ty nejlepší fotografie či video zachytit nedokážou. Tak snad brzy na viděnou v Zadní Třebani!