Slunný, stavební pozemek, 619 m², v klidné části obce Kosoř, 5km centrum Radotína

minimální cena: 4.952.000,- Kč

ul. Lesní, 252 26 Kosoř

„Případně prosím omluvte určité nedokonalosti v 3D prohlídce (přemisťování na pozemku je trochu zmatené) – tento formát prezentace není primárně určený pro zobrazování venkovních prostorů, zde jsem jej použil na dokreslení reálné situace k videu a fotografiím“

Pozemek

Předmětem prodeje je parcela s číslem 142/30, zapsaná na LV 153, k.ú. Kosoř, o velikosti 619m², stranově cca 20x31m², orientace jihovýchodní.
Na pozemku nevázne žádné věcné břemeno, ani jiný závazek.

Nemovitost je snadno přístupná z přilehlé komunikace ve vlastnictví obce Kosoř, z ul. s trochu netradičním názvem, Park Fr. Štíbra.
Podle informací zástupce obce, které jsem získal na oficiálním tel. čísle uvedeném na stránkách obce (+420 724 180 401), je do ul. Fr. Štíbra přiveden jak obecní vodovod, kanalizace (provozovatel Aquaconstult) tak i elektřina (provozovatel Innogy). Kanalizace dále vede přímo kolem hranice pozemku.

Vyjádření provozovatele o dostupnosti přípojek a jejich nákres naleznete ke stažení zde.

Zde naleznete technické požadavky provozovatele vodovodu na způsob připojení odběratelů na veřejný vodovod.

Foto těchto přípojek v zmíněné ulici. Fr.Štíbra následuje.

Přičemž pro přivedení těchto sítí se nabízí travnatá plocha mezi asfaltovou komunikací a sousedním pozemkem.

Jak poznám, že na pozemku lze stavět RD?

K oddělení pozmku, jako se stalo v našem případě, je třeba závazné stanovisko odboru územního plánování MěÚ Černošice (pí. Hana Štefková, hana.stefkova@mestocernosice.cz, 221 982 574, +420 607 210 416), souhlas stavebního úřadu tamtéž (pí. Bohumila Čejková, Bohumila.Cejkova@mestocernosice.cz, 221 982 541, +420 773 567 047) a geometrický plán. Teprve na základě těchto dokumentů KN pozemek oddělí. Tedy by se dalo předpokládat, že stavební úřad nevydá souhlas s rozdělením, pokud by na pozemku nešlo stavět. Nicméně to neplatí vždy na 100%, proto je dobré mít vyjádření přímo, z už zmiňovaného odboru ÚP.
To naleznete zde.

Jakou výměru a podobu může RD mít?

Jelikož se obec nachází v CHKO Český Kras, tak do těchto věcí mluví právě tato instituce a to tak, že výrazně.
Zde najdete jejich závazné regulativy, které výměru a podobu nových staveb určují.
Tedy stavba může být maximálně přízemní, nebo přízemní s obytným podkrovím, se sedlovou nabo polovalbovou střechou.
O zastavěné ploše nového RD se v regulativu říká:

Celkový objem stavby nad terénem nesmí přesáhnout v metrech krychlových počet čtverečních metrů plochy stavebního pozemku.

Pozemek má 619 m², tedy s jistotou lze říci že 100 m² půdorys s 6 m výškou by neměl být problém. A vzhledem k tomu, že střecha nemůže být rovná, tipuji cca 130m² zastavěné plochy nového RD by pro CHKO mělo být akceptovatelné.

Kde mohu RD na pozemku umístit?

Toto řeší vyhláška ke stavebnímu zákonu. Opět zkráceně. Minimální odstup mezi RD musí být 7m a zároveň 2m od plotu. Pokud soused má u plotu garáž, nebo kůlnu, platí 2m odstup. V odůvodněným případech (menší pozemek, atd., jsou přípustné vyjímky, ale to je vždy na konkrétní dohodě se st. úřadem).

Jak se bude vyvíjet obec Kosoř?

Nový návrh ÚP naleznete zde. Na mne působí tak, že obec se nechce příliš rozšiřovat, naopak dává přednost případnému „zahuštění“ stávající zástavby, což je zcela v souladu s „naší kauzou“

Nejbližší okolí

Všichni víme, že kvalitu bydlení z velké části určuje jeho blízké okolí. V našem případě ho nejlépe vystihují slova „klid a pohodoví sousedi“. Všem už je nad padesát, dám ruku do ohně za to, že by klid ocenili i na Vaší straně plotu :).

Lom Hvíždalka

Hranice, která je mezi obcí a provozovatelem dohodnuta jako nepřekročitlená, je cesta podél lomu, která je ve vlastnictví obce. Ta je od pozemku vzdálena 400m.

Dlouhodobě se sledují všechny důležité parametry, které s provozem lomu souvisí, jako je znečištění vzduchu, hluk, vliv na statiku staveb atd. Zprávu, která všechna zjištění podrobně popisuje naleznete zde , kde na straně 157 najdete zmínku o výše uvedené dohodě. Tuto informaci mi potvrdil i zástupce starosty, Ing. František Pulkrábek, +420 604 567 695, i obvodní Báňský úřad Kladno. Jejich vyjádření zde.
Neodiskutovatelným faktem je, že faktor pohody narušuje cca 30x v roce odstřely horniny.

Obec Kosoř

50m od pozemku je obchod se základními potravinami, dále je v ní první stupeň ZŠ, školka, hospoda, jezdecká stáj a opravna Land Cruiserů a Jaguárů:).

Obec má hezky zpracovanou virtuální prohlídku zde.

Co se tu dá dělat?

Když se podíváte na mapu Prahy, tak k ní nebližší „flek“ smysluplné přírody začíná právě okolo Kosoře. Říká se mu CHKO Český kras, který na druhém straně Berounky volně navazuje na Brdskou pahorkatinu. Tím je myslím řečeno vše. Kola, běhání, procházky = pohoda :).

Jak se dostanu do civilizace?

Ale no tak! Kosoř je přeci v civilizaci, ale takové té umírněnější, venkovsky mile zpomalené! Jasné, i to se občas přejí, ale pak to nejmenší je sednout na – jmenujte – autobus, kolo, elektrokolo, skůtr, auto, mulu a vydat se do 5km vzdáleného Radotína, kde to už zase tak mile zpomalené není, zato je tam spousta restaurací, hospod, suprmarkety, koupaliště , sportovní hala a taky – nádraží! Z něj jste na stanici metra (B) Smíchovské nádraží za příjemných 13 .min, přičemž to jezdí 4x/hod, no neberte to! A když by zrovna docházelo k rekonstrukci nádraží (to doufám v dalších 150 letech nehrozí) nebo byla nějaká kalamita na trati (k tomu naopak dochází o dost častěji než jednou za 150 let- místní ví své :)) tak je zde možnost použít příměstskou linku autobusu…

Způsob prodeje

Níže najdete relevantní prodané nemovitosti, které prošly realitní inzercí, byly do 10 km od obce Kosoř a byly skutečně prodány (výpis z katastru nemovitostí). Z těchto podkladů je zřejmé, že ceny stavebních pozemků se v lokalitě poměrně výrazně liší a není úplně snadné prodejní cenu určit. Proto jsme se s paní majitelkou dohodli, že pozemek nabídneme formou elektronické aukce, aby si sám trh řekl, kde se cena nachází.
Rozumíme tomu, že někteří z Vás mají k tomuto způsobu prodeje averzi, nicméně osobně si myslím, že je v mnoha ohledech více fér a uživatelsky příjemnější, než-li standardní forma prodeje.
Posuďte sami:

výsledek můžete ovlivnit – nehraje se na to kdo dřív příjde, ten kupuje;
než se rozhodnete, budete mít dostatek času si ověřit všechny důležité informace (územní plán, stavební úřad, atd.) a také si rozmyslet, jaká cena je pro Vás přijalná;
prohlídky budou prováděny individuálně, žádné hromadné akce a to do pondělí 13. listopadu 2023;
samotná aukce pak den poté, tj. 14. listopadu od 18.hod;
podmínkou účasti je osobní prohlídka nemovitosti a prověření;
zájemcům bude následně zaslán personalizovaný odkaz, na základě kterého se mohou přihlásit do systému (neskládá se žádná jistina);
účastníci aukce zůstávají v anonymitě, tj. v aukci jsou zastoupeni identifikačními čísly – identitu zná pouze makléř, který zasílá odkaz k přihlášení do aukce;
makléř, ani nikdo jiný nemůže výsledek ovlivnit – aukci zajištuje třetí strana a to portál Auakcerealit.cz, který standardně využívají i obce a města při nabídce vlastních nemovitostí;
návrh rezervační, kupní smlouvy a AML formuláře budou mít zájemci k dispozici nejpozději do 15. října 2023, tedy budou s jejím zněním předem seznámeni;
den po ukončení aukce bude její vítěz kontaktován pro uzavření rezervační, případně rovnou kupní smlouvy (v případně financování kupní ceny z vlastních zdrojů);

Podklady pro určení ceny

Pokud Vás zajímají skutečně prodané nemovitosti v okolí, níže naleznete jejich seznam. Jako základní podklad při jejich vyhledávání jsem použil cenovou aplikaci cemap.cz, která umožňuje nahlížení do již neaktivní inzerce na realitních serverech. Zde jsem vytipoval 13 stavebních pozemků které se v okolí do 10 km od Kosoře v období od prosince 2021 do května 2023 nabízely, z nichž se jich skutečně prodalo těchto sedm (ceny jsou ověřeny skrze dálkový přístup do KN).

Tak to jsem se už trochu rozepsal, určitě jste si všechno chtěli zjistit sami a já Vám to překazil, tak prosím přijměte mou omluvu a doufám, že se brzy osobně uvidíme v Kosoři!

Kontakty na mne naleznete zde.

Těším se na viděnou!