Pozemek s rodinným domem ke kompletní rekonstrukci jen pár metrů od nádraží Dobřichovice.

CENA 10.991.700,- Kč

Všenorská 568, 252 29 Dobřichovice

U 3D prohlídky Matterport je možné se dostat z jídelny na chodbu bodem umístěným na pravém dolním rohu dveří. Do koupelny v 2.NP a pokoje vedle schodiště zase z podesty schodiště. Jsou zde vedle sebe dva body, každý z nich vede do jedné z uvedených místností. Tato nedokonalost je zapříčeněna rozdílnou výškou ve které se místnosti nacházejí.

CO PRODÁVÁME?

Ke koupi nabízím pozemky o celkové velikosti 1.091 m², z toho připadá 130 m² na pozemek vedený jako “zastavěná plocha a nádvoří” jehož součástí je rodinný dům č.p. 568, zbylých 961 m² připadá na zahradu.

Vzhledem k tomu, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a dle územního plánu pozemky v této lokalitě pro novou výstavbu RD musejí mít alespoň 800 m2, je už zažádáno o scelení pozemků, tj. pokud se v KN už objevuje pouze jeden, je to tak v pořádku.

Z výše uvedeného výňatku z ÚP obce Dobřichovice z lokality označené B8, kde se nemovitost nachází je zřejmé, že stávající zastavěnou plochu domu je možné rozšířit až na 150 m2.
Například zastřešenou terasou.
Terasa nezastřešená se do zastavěné plochy nezapočítává.
Zastavitelnost pozemků je 20%, ( 218,2 m2), zbývajících 61,8 m2 by bylo možné použít na stavbu vedlejších staveb (garáž, kůlna, altán atd.)
Dle sdělení místního stavebního úřadu tomu nebrání ani umístění v záplavové oblasti.

Pokud byste nechtěli nemovitost rekonstruovat, ale vystavět nový RD, tak to lze také.
Pozemek totiž splňuje výše uvedené požadavky, jako je min. velikost parcely, i požadavky na příjezdovou cestu.

DŮM

Pravá část při pohledu z Všenorské ulice je z roku 1940 a je částečně podsklepená (cca 10 m2), levá část byla přistavěna v roce 1993, přičemž v přízemí vznikl na základě požadavku investora bezbariérový prostor se sprchovým koutem a WC.

Obě části jsou zděné a to včetně příček.

Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, na hranici pozemku je kaplička s přípravou na připojení k plynu.
Více o vodovodu zde.
Povolení, projekt přípojky kanalizace naleznete zde.
Rozvody elektřiny jsou v nové části v mědi, ve staré byly v rámci přístavby v některých částech také vyměněny.
Především se jedná o přívody k přímotopům, k bojleru, pračce a ke kuchyňské lince.
Aktuální revize elektro bohužel není k dispozici.

Objekt byl do roku 2011 obydlen celoročně, následně užíván k rekreaci.

Vytápěno zmíněnými přímotopy, v 1.NP jsou kamna na tuhá paliva, nicméně komín také nemá revizi, viz. technická zpráva o aktuálním stavu nemovitosti, kterou jsme pro vyloučení jakýchkoliv pochybností nechali vypracovat (ke stažení zde) a ze které vyplývá, že objekt je určen ke kompletní rekonstrukci.

Energetická třída G, štítek ke stažení zde.

V roce 2013 v rámci zamýšlené rekonstrukce domu k trvalému bydlení, byla nejprve objednána zpráva o jeho reálném stavu, který se opíral o zjištění na základě sond do konstrukce budovy (hloubka základů, skladba podlah, stropu atd.).

Tuto naleznete zde.

Na základě této zprávy byl dále zajištěn odborný posudek statiky objektu (ke stažení zde) a posudek k množství radonu (ke stažení zde).


Jelikož dopadly příznivě, bylo přistoupeno k dalšímu kroku a to objednání architektonické studie a kompletního prováděcího projektu rekonstrukce. Tento navrhl kromě jiného také vyřešení poškozené hydroizolace objektu a to injektáží do základu spojenou s odvětráváním podlah do stávajících komínových těles.

K realizaci rekonstrukce nicméně nedošlo, investor se nakonec rozhodl řešit svou bytovou potřebu jiným, pro něj lepším způsobem.

Níže naleznete jak fotografie domu, tak plánky k jednotlivým patrům včetně rozměrů.

Tyto plánky pocházejí právě z projektu rekonstrukce a dle mého zjištění poměrně přesně reflektují skutečnost, pouze s drobnými odchylkami v rámci jednotek cm.

PLÁNOVANÁ REKONSTRUKCE

Kromě odstranění problémů stavby, jako je například nedostatečné zateplení nebo problém s vlhkostí se v rámci plánované rekonstrukce řešily některé z nedostatků přístavby.
Například, že spodní, bezbariérová místnost má výšku kolem 255 cm, přičemž jde poměrně do hloubky, tj. tento pokoj je tmavý.
Toto se mělo vyřešit posunutím stropu do výšky cca 280 cm, stejně jako je to v půovdní části domu.
Nyní se výšky stropu v přístavbě a původní části liší.
A další světlo se mělo do místnosti pomocí osazení okny do západní stěny (směr. ul. Brhlíkova), kde žádná nejsou.
Možností jak se současnou stavbou naložit je samozřejmě více.
Jedna z těch které se nabízejí je používat původní část a část přístavby odděleně, jako dvě jednotky.
Přičemž tomuto řešení by nahrával i fakt, že zahrada je domem oddělena na dvě části, tj. každá z těchto “jednotek” by měla v užívání svou vlastní část zahrady (přední a zadní).

Níže najdete vizualizaci plánované rekonstrukce a rozvržení vnitřního prostoru.

ZÁPLAVOVÁ OBLAST

Nemovitost se (stejně jako nemalá část Dobřichovic) nachází v zátopové oblasti Q100 (stoleté vody).
Mezi řekou a obydlenou oblastí jsou protipovodňové valy s ochranou Q20, přičemž obec (dle sdělení stavebního úřadu) plánuje zábranu upgradovat až na Q50.
Termín zatím není upřesněn.
Dům byl postaven v roce 1940 s vědomím toho, že se staví v zátopovém území.
Proto byly obytné plochy umístěny o 30 cm výše, než byla hladina řeky při povodni v roce 1890.
Díky tomu se voda do obytných částí ( kromě katastrofy v roce 2002) nedostala.

Bohužel ve zmíněném roce vystoupala v místnostech až do výše 1,7 m.

Do sklepa občas zavítá, s čímž se také počítalo, proto jeho podlaha není vybetonována, tj. voda stejnou cestou jako přišla, opět odejde.
S tím souvisí téma podzemních vod – tyto jsou podle mých informací v této lokalitě ve stejné výši, jako je hladina řeky.
Změřil jsem tedy na prodávaném pozemku rozdíl mezi hladinou terénu a vody ve studni, kde jsem naměřil 280 cm.

Na tomto odkazu dále naleznete informace, které se tohoto tématu týkají ( povolení ke stavbě , vyjádření povodí k plánované rekonstrukci atd.)

PŘELOŽKA KOMUNIKACE

Další důležitou informací, o které bych na vašem místě chtěl vědět, se týká územního plánu, ve kterém je nedaleko nemovitosti zakreslená územní rezerva R1.
Ta je určená k přeložce komunikace, která bude spojovat ul. Tyršovu s ul. Pražská, tak aby se doprava odklonila z centra Dobřichovic.
Kdy se tak stane jsem se ptal na místním stavebním úřadě, přičemž mi bylo odpovězeno “ že dnešní padesátníci se asi nedočkají”.
Nicméně dokud je tato přeložka v územním plánu zakreslená, je potřeba počítat s tím, že se jednou realizuje…

PROČ BYDLET V DOBŘICHOVICÍCH?

Odpovím jednoduše – je to tu hezký, všechno je blízko, je co dělat a jezdí tu vlak.
Vezmu to popořadě. Když jsem se plánoval odstěhovat z Prahy, tak jsem přirozeně řešil, kterým směrem. 
Nakonec to vyhrály Dobřichovice, jelikož to je takový jako ideální průsečík všeho.
Mám rád když je blízko les, když je kde se koupat a taky aby bylo okolí aspoň trochu zvlněné.

Zároveň jsem nechtěl muset všude jezdit autem, jelikož nevidím nic zábavného na tom se s ostatníma nebožákama v ranní špičce boxovat na příjezdu do Prahy.

Kromě toho mě už samotná představa, že je potřeba řešit auta dvě (aby jeden mohl taxikařit a rozvážet děti po okolí, tam kam je zrovna potřeba) mě je schopná přivést na hranici zhroucení.

Takže jsem šel po vlaku, který považuju za nejsofistikovanější, nejrychlejší a nejpohodlnější dopravní prostředek.

A když se podívám jak je parkoviště u Dobřichovického nádraží plné, tak je jasné že nejsem jediný, kdo to vidí stejně.

Navíc jakmile proběhne naplánovaná rekonstrukce části trati mezi Mokropsy a Karlštejnem (snad 2026 – 2028) která bude zahrnovat i rekonstrukci nádraží tak aby bylo bezbariérové, prostupnost trati by se měla dostat až na 120 km/hod, díky čemuž se stávající dojezdový čas do Prahy (nyní Smíchovské nádraží 23 minut, Hlavní nádraží 32 minut, ve špičce 4x/hod) ještě zkrátí, přičemž se počítá i s navýšením intervalu spojů po deseti minutách.

A to mi přijde jako totální bomba, jelikož to umožní bydlet mimo město a zároveň se do něj dostat aniž by člověk musel podstoupit nekonečný souboj na silnici.

Do čehož počítám i autobus, ve kterém se mi za prvé dělá špatně když si chci číst, za druhé se tam nedá jít na záchod.

Další věc, která mě na vlaku baví je, že většinou jezdí přes vlaková nádraží, odkud často jedou další vlaky a to do všech různých stran.

Takže představa že mám tři minuty vlak který mě za půl hodiny doveze na největší osobní nádraží v ČR, odkud můžu pokračovat dále po celé Evropě, by mě naplňovala takovým příjemným pocitem neokázalého luxusu, který spočívá v uvědomění si toho, jak moc je vlaková doprava sofistikovaným způsobem přepravy a celkově dává smysl.

A jakmile bude hotový tunel mezi Prahou a Berounem (což fakt asi jednou opravdu nastane), tak se na této trati sníží množství dálkových i nákladních vlaků a trať tak bude hlavně používána k osobní, příměstské dopravě.

Další co mě na téhle oblasti baví je, že už to není Praha – osobně vnímám jako takové dělící místo mezi atmosférou hektickou/ městskou a tou zrelaxovanou/vesnickou – most mezi Mokropsy a Všenory.
Ve Všenorech toho ale kromě bowlingového centra Olympie a nově otevřené hospody s řemeslnými pivy moc není, pak následují Dobřichovice, kde je zase naopak všechno.
A to i v porovnání s následujícími Řevnicemi, kde je na náměstí akorát tak váleček a vyschlá kašna.
No a Hlásná Třebaň a dál – tam jezdí vlak z Prahy jenom dvakrát za hodin – polovina spojů totiž končí v Řevnicích.

K nemovitosti nejbližší gastronomické zařízení je taková obyčejná hospoda s příznačným názvem “ U nádraží”, kde jsem se před lety s jednou kamarádkou trochu picnul a jelikož to bylo někdy koncem listopadu, tak jsem ji do diáře k datu 24.12. donutil napsat “Takhle to Ježíš nechtěl” – což mi v tý konkrétní situaci přišlo dosti vtipný.
Druhý nejbližší gastronomický zařízení je restaurace Lucern, kde jsem sice nikdy nebyl, ale vzhledem k tomu že pořád ještě funguje, tak bych si tipnul, že to tam bude asi dobrý.
Co je ale určitě dobrý, je takové jakoby bistro/kiosko/hospoda u jezu, kde mají prima zahrádku, kde se dá suprácky koupat a kam se od domu krásně dostanete příjemnou procházkou podél řeky.

Od tamtud si zase vybavuju historku, kdy si k nám přisedl chlapík s pivem v jedný ruce a s jointem v druhý a začal nám hrozně vyprávět, jak on jde vždycky tou těžší cestou – čímž mě teda taky hodně pobavil.

No tím máme to, kam se dá zajít na pravém břehu řeky vyřešené.


Na tom druhém, kam se dostanete buď lávkou pro pěší, nebo přes most, to frčí o dosti více.

Každý kdo Dobřichovice zná, tak mi potvrdí že hlavně o víkendech to na místní cyklostezce frčí tak trochu jako že až hodně, jak se každý snaží si urvat trochu toho svojeho štěstíčka (hlavně teda Pražácí, to je jasný) a vzhledem k tomu, že povrch cyklostezky je v supr kvalitě, tak kromě cyklistů tu můžete potkat taky hodně lidí i maminek na inlinech (to jsou takový ty brusle, jak se nima dá jezdit i v létě), tuhle jsem tam viděl i borce na běžkách!
Ty teda taky měli kolečka, ale stejně to bylo cooool!

Ještě se vrátím k té lávce pro pěší, protože to je fakt game changer – ta totiž dává možnost se z ulice Brhlíkova (to je ta, kde je na prodej ten super pozemek ) totálně mimo dopravní ruch dostat do centra Dobřichovic a to nejen vám, ale třeba taky vašim dětem když by třeba zrovna šli do školy, nebo tak něco.

Ještě k té Brhlíkově – vám to asi nebude připadat tak geniální jako mě, ale vzhledem k tomu, že to byla asi tak půl dekády moje přezdívka, když jsem ještě chodil do Pionýra – a vzhledem k tomu, že to je jediná ulice tohoto jména v celý Český republice, možná i na světě, tak to mi přijde jako fakt krutopřísná shoda náhod – můžem o tom případně pokecat na prohlídce.

Jo, zpět k tématu.
Přímo v Dobřichovicích a okolí žije spousta lidí, kteří nějakou tu kačku zase až tak neřeší, ti chtějí dobrý služby (třeba masáž, lymfodrenáž atd), a tam kde je poptávka se zakrátko objeví i nabídka. Takže v týhle – v zásadě se dá říct vesnici – když to trochu přeženu v městysu – je třeba obchod s biopotravinami, bezobalový obchod a ještě jeden s farmářskými potravinami (a nejen že tam jsou, ale taky se i uživí!), nebo farmářské trhy.
A to nemluvím o famózní restauraci Panská zahrada, kavárně Podšálek, Vinným kamrlíku a bistru, cukrárně u Veselé rakvičky, nebo oblíbeném podniku LaFotnána.

Pak jsou v Dobřichovicích dvě pizzérky a jestli nejste úplně divý do český pizza klasiky “kvatro formádži”, (niva, hermelín, uzenej eidam a (údajně) italská mozarella), tak se zdaleka vyhněte té s názvem LaTeresia, která si na mapy.cz šáhla v hodnocení na pěkných 2,6 bodů z pěti.
To si raději zajděte do areálu Sokola, do Biosky – to taky není úplně jako v Itálii, ale za svoje peníze alespoň dostanete pořádně mastnou placku. Dělám srandu – náhodou pizza z Biosky je docela dobrá, ale je potřeba se povznést nad specifický způsob komunikace obsluhy.

Teď sledujte tu geniální přesmyčku – jak jsem vás dovedl k Sokolu a tím se jako dostáváme k tomu, že je v Dobřichovicích pořád co dělat.

Takže jedna hala a hřiště je tady, pak stojí za zmínku sportovní hala JoJoGym, kam můžete zajít do různých kroužků pro dospěláky i děti, dvě jógová centra Jog-in a Mandala, mezi místní smetánkou je oblíbený i tenis (tam já ale nechodím, protože mezi smetánku nepatřím), ale zato hodně rád jezdím na kole a protože se znám, tak jsem si koupil to elektro a světe div se, jezdím mnohem víc a častějc, než když jsem si hrál na drsňáka vulgo vousáče (to je taková jakoby vtipná vsuvka z Hurvínka), respektive než mi začalo vypovídat službu koleno, který jsem s oblibou přetěžoval.

Tak já myslím, že jsem se dotkl už ledasjakého tématu, ještě jsem chtěl zmínit že na Dobřichovice v zásadě plynule navazuje obec Lety, kde je Billa, Lidl, Rossmann a spoustu dalších obchodů kde vám zase velmi rádi pomůžou s jakýmkoliv finančním zůstatkem na vašem účtu, no a na kraji (mimochodem fakt pěkně udržovaného) dobřichovického parku, kam se s oblibou chodí socializovat maminky, je PlynBouda – benzinka, která má otevřeno pořád, takže v pozdních večerních hodinách a k ránu plní funkci nonstopáče.
Ale to je od vašeho nového bydliště v Brhlíkově dost daleko, aby nebylo nic slyšet, tak žádný strach.
A úplně, ale úplně poslega věc je info, že v Dobřichovicích je nejen státní školka i škola, ale taky hafo různých soukromých institucí (škola Kairos, Montessori školka), kam se dají děti odložit, což je prostě bombice!
A o to víc je to super, že je tam ani většinou nemusíte vozit, jelikož to je (bacha, tad’ zase přijde vtípek) co by kamenem dohodil a zbytek došel – hahahaha.
No cejtim že je asi dobré už skončit – tak jestli se chcete přijít podívat na tuhle super nemovitost, kontakt na mě najdete tady!
Mějte se fajn a brzy znad na viděnou v Dobřichovicích!